Cap Rate Nedir? Gayrimenkul Yatırımlarında Temel Getiri Ölçütü
Gayrimenkul yatırımlarında doğru karar vermek için bilmeniz gereken kritik performans göstergesi
Cap Rate Tanımı ve Önemi
Temel Tanım
Cap rate, "capitalization rate" yani sermaye oranı anlamına gelir. Bir gayrimenkulün yıllık net işletme gelirinin satın alma fiyatına oranıdır.
Pratik Kullanım
Yatırımcılara, mülkün yıllık getiri potansiyelini hızlıca gösterir ve farklı yatırım fırsatlarını karşılaştırma imkanı sunar.
Risk-Getiri İlişkisi
Yüksek cap rate genellikle daha yüksek risk ve getiri anlamına gelir. Düşük cap rate ise stabil gelirli premium lokasyonları işaret eder.
Cap Rate Nasıl Hesaplanır?
01
Net İşletme Geliri Hesaplama
NOI: Kira gelirleri eksi işletme giderleri (bakım, vergiler, sigorta, yönetim ücreti)
02
Cap Rate Formülü Uygulama
Cap Rate = Net İşletme Geliri (NOI) / Mülk Değeri
03
Sonucu Değerlendirme
Borç ve finansman maliyetleri cap rate hesaplamasına dahil edilmez - sadece mülkün kendi performansı ölçülür.

Pratik Örnek
Yıllık NOI: 100.000 TL
Satın Alma Fiyatı: 1.000.000 TL
Cap Rate: %10
Cap Rate Nerede Kullanılır?
Ticari Gayrimenkul
Ticari gayrimenkul yatırımlarında hızlı karşılaştırma için tercih edilir. Özellikle ofis binaları ve iş merkezlerinde standart ölçüt olarak kabul edilir.
Çok Kiracılı Projeler
Apartman kompleksleri, alışveriş merkezleri gibi çok kiracılı varlıklarda yaygın kullanım görür. Stabil kira gelirleri cap rate hesaplamasını güvenilir kılar.
Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kısa vadeli veya değişken gelirli yatırımlarda yanıltıcı olabilir. Gelişmekte olan bölgelerde cap rate tek başına yeterli olmayabilir.
Brüt Kira Çarpanı ile Cap Rate Oranı
Brüt Kira Çarpanı (GRM)
Brüt Kira Çarpanı, mülk fiyatının yıllık brüt kira gelirine oranıdır. Daha basit hesaplama sunar ancak işletme giderlerini göz ardı eder.
GRM = Mülk Fiyatı / Yıllık Brüt Kira Geliri

GRM hesaplaması hızlıdır ancak net karlılığı göstermez
Cap Rate ile Karşılaştırma
Cap rate net gelir üzerinden hesaplanır ve daha gerçekçi karlılık gösterir. GRM ile cap rate ters orantılıdır.
8.33
GRM Oranı
1M TL / 120K TL brüt kira
9%
Cap Rate
90K TL NOI / 1M TL
IRR Nedir? Cap Rate'den Farkı Ne?
IRR: Zaman Boyutu
Internal Rate of Return, yatırımın tüm nakit akışlarını ve satış gelirini dikkate alan yıllık bileşik getiri oranıdır. Zaman değerini hesaba katar.
Cap Rate: Anlık Görüntü
Cap rate sadece ilk yılın net gelirine odaklanır ve mevcut durumu yansıtır. Gelecekteki değer artışları ve kira artışları dahil değildir.
Kapsamlı Analiz
IRR, yatırım süresi boyunca gelir ve değer değişimlerini, nakit akışlarının zamanlamasını içerir ve daha detaylı performans analizi sunar.
Örnek: %9 cap rate olan bir mülkün 10 yıl sonraki kira artışları ve satış fiyatı IRR hesaplamasında getiri oranını %15'e çıkarabilir.
Cap Rate ve IRR Karşılaştırması
Cap Rate Avantajları
  • Hızlı ve basit hesaplama
  • Kısa vadeli karşılaştırmalar için ideal
  • Piyasa standardı olarak kabul görür
  • Anlık karlılık ölçümü sağlar
IRR Avantajları
  • Uzun vadeli performans analizi
  • Nakit akışlarının zamanlamasını dikkate alır
  • Finansman etkisini yansıtabilir
  • Satış planlanan yatırımlarda kapsamlı
Yatırımcılar genellikle her iki metriği birlikte kullanarak en doğru yatırım kararını verirler.
Cap Rate Hesaplamasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Doğru Veri Kullanımı
NOI hesaplamasında doğru ve güncel gelir-gider verisi kullanmak kritiktir. Gerçek kira gelirleri ve tüm işletme giderleri dahil edilmelidir.
Piyasa Faktörleri
Piyasa koşulları, mülkün yaşı, lokasyonu ve kira sözleşme süreleri cap rate'i doğrudan etkiler. Bölgesel karşılaştırma yapılmalıdır.
Finansman Ayrımı
Borçlanma maliyetleri cap rate'e dahil edilmez. Yatırımcının finansman yapısı ayrıca değerlendirilmeli ve kaldıraç etkisi hesaplanmalıdır.
Terminal Cap Rate
Yatırımın satış anındaki cap rate tahminleri gelecekteki değer projeksiyonlarında kullanılır ve çıkış stratejisi planlamasında kritiktir.
Cap Rate Örneği: Gerçek Hayattan Somut Uygulama
Yatırım Senaryosu
10 milyon TL'ye satın alınan bir ofis binası, yıllık 500.000 TL net işletme geliri sağlamaktadır.
1
Cap Rate Hesaplaması
500.000 TL ÷ 10.000.000 TL = %5
2
Piyasa Karşılaştırması
Aynı bölgede benzer binalar %5 cap rate ile satılıyor - piyasa ile uyumlu
3
Gelecek Projeksiyonu
Kira artışları yıllık %3 ise IRR hesaplaması bu büyümeyi yansıtacak
Kira artışları ve değer kazancı ile IRR %7.2'ye yükselir
Sonuç: Cap Rate ve IRR ile Gayrimenkul Yatırımlarınızı Güçlendirin
Hızlı Karşılaştırma
Cap rate, yatırım fırsatlarını hızlıca karşılaştırmak için ideal araç
Detaylı Analiz
IRR uzun vadeli performans ve nakit akışlarını detaylı analiz eder
Güvenilir Metrik
Net gelir bazlı cap rate, brüt kira çarpanından daha güvenilirdir
Dengeli Yaklaşım
Her iki metriği birlikte kullanarak risk-getiri dengesini yönetin
Başarılı Yatırım
Doğru analiz araçları ile gayrimenkul portföyünüzü güçlendirin
Yatırım kararlarınızda profesyonel metrikleri kullanarak sürdürülebilir karlılık elde edin